房产政策

抵押贷款从"公寓35"到浮动利率的再融资,要考虑的要点

Jun 30, 2020

虽然所有期限的固定贷款"公寓35"已经偿还了抵押贷款,但对于那些认为浮动利率更有利的人,我将告诉你在从35平到浮动利率的抵押贷款再融资中需要考虑的要点。

再融资抵押贷款,其他人呢?

根据土地、基础设施、运输和旅游部2017财年的调查(+1),2016财年新增抵押贷款额中,7.8%用于再融资。 再融资的新贷款为41,925亿日元,比2015财年增加19,218亿日元。

此外,在住房融资支持机构(+2)调查中,再融资后利率类型最多的是"固定期限选择型"(46.3%),其次是"浮动型"(42.0%)。

由于许多人实际上通过再融资来降低利率,并缩短了还款期,因此,在房屋制造商等附属金融机构获得抵押贷款的人可能发现利率较低的金融机构并再融资。

*1 "海西29年私人住房贷款现状调查结果报告",*2"2017年私人住房贷款再融资调查"

从 35 平转至浮动利率的好处

平35的最大特点是"固定利率",在借款时,您可以继续偿还,直到利率结束。

从35平转用浮动利率有什么好处?

利率下降

浮动利率是每年审查两次的利率类型,但主要好处是利率通常低于固定利率。

例如,2019年1月至3月,主要银行35年期固定贷款利率为每年1.25-1.90%,而浮动利率为每年0.457至0.600%。

如果每年使用1.960%的平35人再融资到每年0.457%的浮动利率,那么每年利率将维持在1.5%以上。

根据您目前签约的利率,再融资浮动利率的好处可能是低利率的延续。

* 还款期至少21年,贷款利率为9%时最低利率

从 35 平转至浮动利率的缺点

再融资到浮动利率,似乎有很大的好处,但也有一些缺点,你应该注意。

花费一大笔钱。

当你签订新的抵押贷款合同时,它的成本是几十万日元,包括担保费、行政费和抵押贷款设置费用,但实际上再融资的成本也相同。

这是因为我们将重新向与当前借款的金融机构不同的金融机构再融资新贷款。 初始成本必须准备,因为新的抵押贷款审查将在下行后进行,以偿还您的抵押贷款。

利率将来可能会上升。

浮动利率每年审查两次,这与市场经济有关。 因此,利率可能会因经济而上升。

浮动利率称为"五年规则",即使利率上升,每月还款金额在五年内也不会改变(仅在本金还本时)。

然而,由于利息所占的比例增加,只是还款金额保持不变,因此还款可能会延长。 利率的上升风险是浮动利率的缺点。

考虑再融资的指南

那么,我们应该考虑从35平换成浮动利率作为判断材料呢? 衡量标准包括还款期、剩余债券和利率。

偿还期

如果抵押贷款的剩余还款期较短,再融资的好处就会减少。 一个标准是还款期是否超过10年。

剩余债券

如果贷款余额不是很多,即使再融资花费时间和精力,金额的好处也更少。 剩余债券是否超过1000万日元可能是衡量标准之一。

利率

当然,利率差异越大,好处就越大。 利率差异据说是判断标准,超过1%。

如果还款的剩余时间、剩余债券或利率适用,您可能需要考虑再融资。

提前还款

这有点偏离了标准,但我想考虑的是,你打算提前还款多少。

对于那些希望将利率转换为浮动利率、在低利率下提前还款并在早期阶段还清抵押贷款的人来说,浮动利率的缺点可能不会那么大。

另一方面,如果你有孩子,仍然想稳定地偿还,因为生活费用仍然昂贵,你应该仔细考虑浮动利率的缺点。

再融资将按总成本确定。

从35平转至浮动利率的再融资通常具有降低利率、减少按揭还款总额和每月还款额的优点。

然而,它不是无条件的。 再融资的抵押贷款应该考虑总成本,而不仅仅是低利率。

仔细查看当前合同的内容,并仔细比较通过再融资可以降低的利息和成本,然后决定是否真正再融资。

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