投资指南

[如何选择二手公寓] 购买后的维护成本。 维修准备金的大幅增加和一次性资金的可能性

Mar 25, 2020


现在,对二手公寓的热烈关注正在升温。 新公寓价格飞涨,无法到达,越来越多的人对二手房感兴趣。

然而,一旦我购买了我喜欢的二手公寓,并开始生活,如果"维修储备金"大幅上涨或收取"一次性费用",我一无所有。 为了避免这种情况,我会向公寓趋势评论家日下丽美解释在购买二手公寓时应该去哪里。

系列

如何选择二手公寓

第一个"新公寓"和"二手公寓"有什么区别?

第二套公寓的"规模"和"高度"的优点和缺点

第三,在参观时检查站,以避免噪音、自行车停车场和宠物的麻烦。

第四次购买后的维护费用。 维修准备金的大幅增加和一次性资金的可能性

第五次抗震标准和停车场也得到确认。 被忽视的检查点

确认购买后的成本。

翻新物业的图像

"车站附近位置很好,当我实际参观时,我装修了,非常漂亮。 而且它很便宜! 」

一旦我找到我最喜欢的二手公寓,并开始生活,如果我从管理协会收取了一大笔钱,我就会感到沮丧。 如果这样做,抵押贷款和其他资金计划也会受到影响。

购买二手公寓通常先到先得,因此,在心理状态中,您会做出重大决定,即"如果你不匆忙决定,你可能无法购买。" 我理解你不耐烦的感觉,但你可能会后悔。 购买二手公寓时,最好确认一下。购买后维护成本描述。

每月收取一定金额的"维修准备金"是什么?

为了保持公寓的资产价值和舒适,大多数公寓每10至15年一次,公寓建筑的外墙修复,铁部油漆,屋顶防水等。大型维修工作执行。 由于这项工程是一项重大工程,涉及数千万日元、数亿日元和大量开支,因此,该工程被定位为管理工会十几年的一次重大事件。

由于这些费用每次都被收取,不仅影响个人生活,而且由于拖欠等原因,费用短缺,因此可能无法在必要的时间进行必要的维修。

因此,除了管理费用外,还普遍采用从分区所有者(购买者)那里收取一定金额的费率,以便为大型维修工作做好准备。 这是维修准备金它说。

长期维修计划注意事项

有没有长期维修计划的公寓

上述维修准备金是长期维修计划计算数字的基础。

然而,根据"海西30财年(2018财年)公寓综合调查结果",7% 公寓,但尚未制定长期维修计划的情况在 中。

购买二手公寓时,您是否有长期维修计划?这是一个点,我想肯定要检查。

在没有长期维修计划的公寓中,可能会随意进行施工,收取毫无根据的金额作为维修准备金,或收取紧急一次性付款。

换句话说,没有长期维修计划的公寓是否收取了适当的维修准备金,这是值得怀疑的。 相反,管理协会往往不能很好地运作,所以在生活后可能会惹上麻烦。

一旦创建长期维修计划,它就结束了。

此外,长期维修计划不会一旦创建,而是定期(大约 5 年)进行审查,以确保必要的成本,以便对维修计划进行审查。 在这样做时,通常还会对维修准备金进行审查(假设逐步提高价格)。 不包括均匀装配方法)。

长期维修计划的图像

请务必检查您计划购买的公寓是否定期进行此类审查,以及您是否计划立即进行审查。

此外,长期维修计划包括"逐步增加储备系统",逐步提高约5年的价格,以及"均匀储备系统",在20年以上的较长时间内,维修准备金保持不变。 一般来说,许多公寓采用"阶段增加积累系统",所以让我们记住,在入住后,有涨价。

维修准备金设置金额低的公寓,请小心

仅仅因为你选择了一套建筑年限较浅的公寓,你就不能放心。 原因是,在公寓的建造时间较浅的情况下,似乎有空间进行维修工作,因此,在没有审查维修准备金的情况下,我们实际上正处于考虑大规模维修工程的时候了。

按完成年份查看的维修准备金

参考:"海西30财年(2018财年)公寓综合调查结果"(土地、基础设施、运输和旅游部)由编辑部处理
http://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf

特别是,对于维修准备金的初始设置较低的公寓,应小心谨慎。

如果项目缺乏资金,必须(1)不合理的涨价,(2)收取一次性付款,(3)作为管理协会借款等。

例如,在不合理的涨价中,维修准备金可能超过一倍。 (2) 收取一次性付款时,可能会收取数十万至一百万日元的费用。 (3) 如果从金融机构等处借款作为管理协会,在归还后,下一个大型维修工作可能会陷入恶性循环。

让我们选择一个坚实的管理协会的公寓,从早期开始,适当的维修储备储备。

也注意公寓,正在考虑大规模维修工作

 

如果您现在购买"大修工程正在考虑"的二手公寓,在搬进来后立即收取一次性费用或维修准备金可能会提高价格。

请务必检查考虑的内容、收取一次性费用以及是否有可能提高价格。 一般是否正在考虑大型维修工作,可在重要说明中找到。 让我们问问房地产公司的负责人。

检查大型维修工作是否未进行

还有一套公寓,上面写着"大型维修工程尚未进行"。 在这种情况下,您需要确定原始大型维修工作的时间,并了解为什么它严重延迟。

例如,"维修准备金设置过低"和"长期拖欠者与账簿和实际余额有太大的脱节",有些公寓在维修准备金会计中没有资金,即使想实施,也无法实施。

在你正在考虑购买的公寓,"你最近什么时候进行了大规模的维修工作","建筑内容,外墙维修,可以被称为大规模维修的基础,铁部油漆,屋顶等防水是否进行"或"你目前正在研究? 如果考虑时间过长,请务必查看原因。

确认管理费用会计和维修准备金会计的收支平衡和预算

请查看计划购买的公寓管理协会的"管理费用会计"和"维修准备金会计"的收支平衡情况和本财年的预算。 例如,如果单一年度的赤字结算或收支平衡不合理,或者拖欠金额较多,则有可能很快提高价格。 此外,在预算方面,可以看到未来管理协会计划的建设内容。

 

注意"重建后备军"的公寓

由于公寓最初是坚固的,据说在50年或100年建成后,有200年的房子。 然而,在考虑第三次大规模维修工程(约30至40年)后,出现了维修和翻新,还是正在重建的问题。

在第三次大规模维修工程中,有两个原因可以得出重建的故事。

一个是管理不善,没有维护。 另一个是应对成本高昂的抗震措施。

与"大规模维修和改善工程"和"抗震"成本相比,"重建"的成本可能没有太大区别。 与单独处理翻新(维修 + 改进)相比,通过更换完全解决,甚至经济负担也较低。 这样的"重建后备军"的公寓也要小心。

事实上,我听到一个声音说,"我买了一套便宜的公寓,但不得不支付很多钱来重建它"和"我搬进来,并搬进临时住所重建"。

此外,在重建时,不符合现行建筑标准的建筑物可能只能建造较小的房间。 重建是好的,但房间变窄了,我想避免。

例如,如果重建公寓,可以负担得起在车站附近的体积率,你可以出售增加的门数量,并投入资金。 然而,在公寓和房间面积比现在小的公寓和公寓的体积率相比,不足的成本将作为一次性费用支付。 可以说,在没有一次性资金(自费)的情况下重建是很难的,除非有相当的有利条件。

如果您正在考虑购买二手公寓的建造时间较旧,请务必检查您是否正在考虑更换。 即使你当时没有考虑,特别是如果你要购买旧建筑公寓的抗震标准,考虑在不久的将来可能会有抗震或重建。

不要选择"有问题的财产"

购买二手公寓时,根据您计划居住多少年,您需要考虑购买,以考虑抗震和改造。

特别是,除非考虑短期住房或投资,否则关闭"重建后备军"公寓可能更安全。 抗震和重建的成本往往未纳入长期维修计划,在资金和协议形成方面可能非常严重。

在选择二手公寓时,我个人建议从2000年起购买自2000年以来的公寓,如果从长期角度来说,抗震标准相对牢固,从2001年以后,如果你想设备和规格。

下次你选择二手公寓时,我们将为您提供必要的知识和信息,说明各种故障案例,你应该知道。 请继续阅读。

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